案    由:關(guān)于加快建立分層次住房制度和相應(yīng)政策體系的提案
審查意見：建議國務(wù)院交由主辦單位住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國家稅務(wù)總局,財(cái)政部辦理
提 案 人：侯云春
主 題 詞：保障性住房,宏觀調(diào)控
提案形式：個(gè)人提案
內(nèi)    容：
    改革開放以來特別是近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，對(duì)于滿足人們的住房需求、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮了重要作用，但也存在一些突出問題，如部分城市房價(jià)上漲過快，住房供需結(jié)構(gòu)不合理，住房保障制度不完善，房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)不規(guī)范等。
    近年來，國家在加大保障房建設(shè)的同時(shí)，主要是針對(duì)房價(jià)過快上漲出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，采取土地、信貸、稅收和限購、限價(jià)等多種手段，抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，遏制房價(jià)過快上漲，取得了一定成效。然而，近半年多來，房價(jià)又重現(xiàn)升勢(shì)，并有加速上漲的跡象。
    面對(duì)房價(jià)重拾升勢(shì)，政府不久前又公布了旨在抑制部分地區(qū)房價(jià)過快上漲的新“國五條”。但我認(rèn)為，以房價(jià)調(diào)控為主要指向的房地產(chǎn)調(diào)控措施，不能從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的問題，根本出路在于深化住房制度改革，加快建立分層次住房制度和相應(yīng)的政策體系，形成適應(yīng)不同需求層次的住房供應(yīng)體系，合理引導(dǎo)住房需求和住房消費(fèi)模式，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)健康發(fā)展。
    我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展應(yīng)同時(shí)兼顧三個(gè)目標(biāo)，一是解決人們合理的住房需求，二是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，三是節(jié)約集約利用資源。從這三大目標(biāo)出發(fā)，我國住房制度改革和房地產(chǎn)政策調(diào)整的基本思路應(yīng)該是：保障基本性需求，滿足改善性需求，鼓勵(lì)投資性需求（出租），抑制享受性需求，制止投機(jī)性需求。
    建議從住房購置（租賃）、保有、出售（交易）三個(gè)環(huán)節(jié)著手，采取必要的措施，使住房回歸消費(fèi)品的本質(zhì)屬性和滿足人們居住需求的基本功能：
    一是，在購置和租賃環(huán)節(jié)，應(yīng)加快完善針對(duì)基本性需求的住房保障體系，加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房等保障房建設(shè)力度，鼓勵(lì)社會(huì)房源用于出租，規(guī)范保障房流通市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)秩序。今后，在加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房建設(shè)的政策、資金支持的同時(shí)，更重要的是要建立一套完善的管理制度，包括住房保障準(zhǔn)入和退出機(jī)制，保障性住房和住房保障對(duì)象管理信息系統(tǒng)，社會(huì)監(jiān)督機(jī)制等，使保障房封閉循環(huán)運(yùn)轉(zhuǎn)。同時(shí)，積極培育、發(fā)展和規(guī)范租賃市場(chǎng)，建立健全租賃市場(chǎng)的管理制度，規(guī)范市場(chǎng)中介服務(wù)行為，逐步形成規(guī)范的房屋租賃市場(chǎng)。還應(yīng)利用信貸、稅收等優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)社會(huì)資金發(fā)展公共租賃事業(yè)，為中低收入人群提供較低租金的住房。也可考慮由政府出面，收購部分房源進(jìn)入公共租賃市場(chǎng)。
    二是，在保有環(huán)節(jié)，應(yīng)盡快開征房產(chǎn)稅或物業(yè)稅，增加房屋保有成本。房產(chǎn)稅或物業(yè)稅是以房屋本身為計(jì)征對(duì)象，按照房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。目前世界主要國家都已開征物業(yè)稅或相關(guān)稅種，如美國開征約1%-3%的財(cái)產(chǎn)稅，日本開征1.4%-2.1%的不動(dòng)產(chǎn)稅，新加坡按租金征收13%的財(cái)產(chǎn)稅等。開征房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）有助于增加房屋保有環(huán)節(jié)成本，尤其是擁有多套住房的持有成本，抑制享受型住房需求和投機(jī)性需求，節(jié)約土地等資源。征收房產(chǎn)稅應(yīng)堅(jiān)持三個(gè)基本原則，一要普遍征收，即所有住房都應(yīng)征房產(chǎn)稅，這主要考慮體現(xiàn)社會(huì)公平、便于操作、增強(qiáng)人們的納稅意識(shí)，以及考慮地方政府未來將以所得稅、財(cái)產(chǎn)稅等直接稅作為主要稅源；二要稅率累進(jìn)，參照個(gè)人所得稅征收模式，房產(chǎn)稅的征收也應(yīng)階梯累進(jìn)，突出財(cái)富調(diào)節(jié)功能和對(duì)享受性住房需求的抑制作用；三不能增加中低收入者的負(fù)擔(dān)，可考慮通過發(fā)放房產(chǎn)稅補(bǔ)貼等，沖抵中低收入者因開征房產(chǎn)稅而增加的支出。在操作上，可按家庭確定一定補(bǔ)貼額度，專項(xiàng)用于繳納房產(chǎn)稅，超過額度者多交，未達(dá)到額度的也不發(fā)給個(gè)人。
    三是，在出售或交易環(huán)節(jié)，適度提高房地產(chǎn)交易稅，增加投機(jī)交易成本。今后，在嚴(yán)格稅收征管、簡化征收程序的前提下，可以考慮適度提高向賣房者征收的房地產(chǎn)交易稅，將其房產(chǎn)增值部分的大頭通過征稅拿走，使其買賣房屋收益基本與銀行存款收益相當(dāng)，這將有助于增加房地產(chǎn)交易成本、減少投機(jī)炒作，使住房回歸消費(fèi)品屬性和居住功能。
    
來源：中國政協(xié)網(wǎng)