案    由:關(guān)于完善政策有效保障住宅所有人權(quán)益的提案
審查意見：建議國務(wù)院交由主辦單位住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同中國保監(jiān)會辦理
提 案 人：徐向東
主 題 詞：城鄉(xiāng)建設(shè),房地產(chǎn)
提案形式：個人提案
內(nèi)    容：
    商品住宅的土地使用權(quán)一般為50-70年，住宅的安全使用年限通常是按50年設(shè)計要求建造的。老百姓買了房子，不論是一手房還是二手房，總覺得是永久的事，不像買車、買家電有個報廢的心理預(yù)期。但是，近期各地發(fā)生了幾起在建和已建房改房、商品房的倒塌事件，相關(guān)的善后處理比較棘手。政府在對房屋質(zhì)量問題追責(zé)的同時，還應(yīng)思考房屋倒塌造成的損失由誰承擔(dān)，如何保障房屋所有人和居住人的利益等等，因為商品住宅倒塌直接關(guān)系到廣大人民群眾的生命財產(chǎn)安全。這些事件也敲響了警鐘，老百姓的商品住宅財產(chǎn)，不能光看到私有財產(chǎn)增長的一面，也要關(guān)注其財產(chǎn)安全保障性很弱的一面，所以，對這一問題要引起高度重視。
    一、要將住宅倒塌引起的責(zé)任加入房屋買賣格式合同中
    現(xiàn)在的房屋買賣合同，一般是由房地產(chǎn)開發(fā)商提供的格式合同?！逗贤ā返?9條規(guī)定:“格式條款是當(dāng)事人為重復(fù)使用而預(yù)先擬訂并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款”。現(xiàn)今房地產(chǎn)市場仍處于賣方市場,房地產(chǎn)開發(fā)商處于強勢地位,購房者即使明知合同中有對自己不利的條款，也沒有多少討價還價的余地。
    房地產(chǎn)開發(fā)商提供的格式合同中一般只包含房屋質(zhì)量保修條款，在保修期內(nèi)，開發(fā)商對房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題有維修義務(wù)，但并不涉及出現(xiàn)房屋倒塌后的責(zé)任與賠償問題，因此有必要在新的合同中明確開發(fā)商在出現(xiàn)房屋倒塌等房屋質(zhì)量問題時應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。這樣一來不僅能引起開發(fā)商對房屋質(zhì)量的重視，也讓購房者明白花錢買來的房子，由于某種原因可能會消失，而消失后怎么辦，合同中應(yīng)有所交待。新的合同中要有清晰的建議購買住宅保險的告知條款。
    二、要完善物業(yè)維修基金管理制度
    住宅倒塌事件原因很多，從設(shè)計到施工，從驗收到裝修，從使用到修繕，地質(zhì)條件變化，人為因素等很多環(huán)節(jié)都關(guān)系著房子的安全。但是住宅倒塌后一大筆的解危經(jīng)費難以很快落實，使得住宅倒塌解危僅僅是紙上談兵。況且當(dāng)年許多建設(shè)住宅樓的國有房產(chǎn)公司和擁有大量自建房的集體企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)制，以及房改政策的實行，原來理應(yīng)承擔(dān)住宅倒塌解危責(zé)任的主體已經(jīng)很難落實到位，而且越往后越難，更沒有相關(guān)的龐大資金支持。
    因此，要完善物業(yè)維修基金管理制度?，F(xiàn)階段的物業(yè)維修基金管理方面還有待完善，由于缺乏監(jiān)管，某些業(yè)主委員會成員鉆法律的空子，挪用甚至貪污數(shù)額巨大的房屋維修基金，更有甚者，一些開發(fā)商往往成立項目開發(fā)公司，一旦項目開發(fā)銷售完后，項目公司也就不存在，業(yè)主所交的維修基金也就無法追繳。為杜絕此類情況的發(fā)生，需要建立規(guī)范的管理機制，對于物業(yè)維修基金的繳納時間主體管理者使用方式、監(jiān)管方式以及法律責(zé)任等進(jìn)行進(jìn)一步的明確，還要不斷加強管理的透明化和監(jiān)管力度。政府應(yīng)當(dāng)加強對維修基金的監(jiān)督管理，相關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)明確審批程序，重視社會專業(yè)機構(gòu)的監(jiān)督作用，建立和完善物業(yè)維修基金審批制度和定期審計制度維修基金在使用和管理上要有嚴(yán)格的審批制度和定期審計制度，保證?？顚Ｓ谩Ｍ晟七@部分基金，至少可以用于住宅倒塌的救援資金補充。
    三、要探索引入保險手段
    現(xiàn)階段，由于沒有強制要求建筑企業(yè)購買工程質(zhì)量保險的法律條文，企業(yè)工程風(fēng)險意識不強，保險公司自身發(fā)展也不完善，住宅工程質(zhì)量保險費用未劃歸為開發(fā)商成本費用，幾方面原因?qū)е麻_發(fā)商對工程質(zhì)量保險并不感興趣，所以住宅工程質(zhì)量保險并未被市場接受。
    而住宅工程質(zhì)量保險是工程質(zhì)量保證體系中的重要內(nèi)容，也是出現(xiàn)住宅工程質(zhì)量問題后，對房屋所有人的一大救濟途徑。建議立法推廣或強制執(zhí)行。這樣可能有利于分散住宅質(zhì)量保證的風(fēng)險和降低建設(shè)單位住宅質(zhì)量保修的成本，有利于引入保險公司介入建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督的新機制，督促建設(shè)工程參與方更好地履行建設(shè)工程質(zhì)量和安全的義務(wù)和責(zé)任，有利于有效地保護(hù)消費者的利益，一旦出現(xiàn)住宅倒塌等質(zhì)量問題時，消費者至少能夠在該保險體系下，通過手中的業(yè)主損害保單，盡快獲得保險人的賠償，修復(fù)缺陷，減少損失。
    同時要提高住宅業(yè)主的自我保險意識?，F(xiàn)階段，業(yè)主雖可以將住宅投保，但一方面意識不強，另一方面總要支付一定的保險費用。往往是支付能力不強的老百姓，住著風(fēng)險比較大的自己的私有財產(chǎn)危房。建議設(shè)計適合于普通老百姓的住宅保險品種，以最大限度地保障老百姓購置私有住宅的權(quán)益和減低風(fēng)險。
    
來源：中國政協(xié)網(wǎng)