題    目:關(guān)于進(jìn)一步完善物業(yè)管理制度的提案
第一提案人：盧天錫,湯建人,湯素蘭,朱曉進(jìn),張震宇,王建國
承辦單位：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部
提案形式：個(gè)人聯(lián)名
內(nèi)    容：
    隨著我國城市化水平不斷提高，城市基礎(chǔ)設(shè)施日益改善，市容市貌明顯改觀，一座座大規(guī)模的樓盤也如雨后春筍般拔地而起。但由于管理體制相對(duì)落后，物業(yè)糾紛日趨增多，棄管現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，直接影響到人民群眾生活工作環(huán)境的改善和社會(huì)和諧穩(wěn)定的大局，需要從國家層面予以進(jìn)一步完善和規(guī)范。
    一、當(dāng)前我國物業(yè)管理存在的主要問題
    1、物業(yè)公司服務(wù)不到位。一些物業(yè)公司對(duì)自己的角色定位不清，重管理、輕服務(wù)，只見“利”、不見“責(zé)”，避重就輕、推諉拖沓習(xí)以為常。另外，由于物業(yè)企業(yè)的薪資待遇、社會(huì)地位等因素，再加上目前尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)普遍偏低，管理服務(wù)不到位。部分物業(yè)公司更是無視業(yè)主的正當(dāng)權(quán)利和合理要求，不認(rèn)真履行服務(wù)合同，處理問題簡單、粗暴，經(jīng)常與業(yè)主產(chǎn)生糾紛。物業(yè)公司一夜蒸發(fā)、卷款逃跑、私自更換的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。
    2、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)難。一方面，受傳統(tǒng)福利住房消費(fèi)觀念影響，部分業(yè)主尚未真正樹立“花錢買服務(wù)”的意識(shí)，不愿自覺接受物業(yè)公司的管理，不主動(dòng)交費(fèi)，甚至完全以個(gè)人感受對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)，一旦對(duì)服務(wù)不滿意就拒交物業(yè)費(fèi)。另一方面，許多物業(yè)公司收費(fèi)范圍和價(jià)格透明度低，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不符等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；有的公司收取物業(yè)費(fèi)后，一些維修工作或額外的服務(wù)仍需收費(fèi)，從而使情況不明的業(yè)主抗拒繳納，致使收費(fèi)率低下。據(jù)調(diào)查，筆者所在城市中心城區(qū)的物業(yè)企業(yè)收費(fèi)率普遍只在30%-40%左右。偏低的收費(fèi)率，不僅制約了物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大，也影響了業(yè)主小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，從而陷入“服務(wù)質(zhì)量差—業(yè)主不滿—收費(fèi)難—服務(wù)質(zhì)量更差—收費(fèi)更難”的惡性循環(huán)。
    3、房屋維修資金使用難。一是履行提取程序難。當(dāng)前我國大多數(shù)業(yè)主缺乏小區(qū)共用部位的意識(shí)，“個(gè)人自掃門前雪，不管他人瓦上霜”，維修資金提取需通過三分之二的業(yè)主簽字的程序往往難以履行。二是電梯維修、更換費(fèi)用高。小區(qū)電梯使用率高，需要經(jīng)常維修保養(yǎng)。加上電梯本身有報(bào)廢期，一臺(tái)電梯的使用年限一般為15年左右，屆時(shí)還面臨更換問題。這些費(fèi)用只靠業(yè)主交納的專項(xiàng)維修資金難以為繼。
    4、部門職責(zé)界定不清。從法律意義上講，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主是合同契約關(guān)系，物業(yè)公司受業(yè)主委托，按合同履行服務(wù)責(zé)任，沒有執(zhí)行合同之外公共管理職能的權(quán)利和義務(wù)。但在實(shí)際管理和執(zhí)行中，物業(yè)企業(yè)和相關(guān)職能部門往往存在著“錯(cuò)位”和“缺位”現(xiàn)象，導(dǎo)致小區(qū)正常的管理秩序得不到維護(hù)，業(yè)主也不滿意。
    二、相關(guān)建議
    1、完善物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)。結(jié)合物業(yè)管理服務(wù)發(fā)展的新形勢(shì)，在2007年修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善物業(yè)管理法律法規(guī)，對(duì)落實(shí)各職能部門在物業(yè)管理行業(yè)中的職責(zé)等各方面問題進(jìn)一步予以明確，使物業(yè)管理更加有法可依。
    2、實(shí)行物業(yè)企業(yè)向政府繳交誠信保證金制度。可按照樓盤項(xiàng)目的面積收取一定比例的誠信保證金，保障履行《物業(yè)服務(wù)合同》的服務(wù)質(zhì)量及合同期滿后的退出小區(qū)服務(wù)的清賬交接等相關(guān)事宜。
    3、將物業(yè)服務(wù)劃分為強(qiáng)制性質(zhì)的基本物業(yè)服務(wù)和合同性質(zhì)的其他服務(wù)。將物業(yè)費(fèi)劃分為強(qiáng)制征繳性質(zhì)的基本物業(yè)費(fèi)和合同性質(zhì)的合同物業(yè)費(fèi)?？蓪㈦娏?yīng)、電梯運(yùn)行、垃圾清運(yùn)、其他公用設(shè)施等影響居民基本生活的服務(wù)，列為強(qiáng)制性質(zhì)的基本物業(yè)服務(wù)。物業(yè)方面不得以任何理由中止服務(wù)，否則將受到相應(yīng)處罰直至追究法律責(zé)任；對(duì)列為強(qiáng)制征繳性質(zhì)的基本物業(yè)費(fèi)，業(yè)主也不得以任何理由拒繳。拒繳基本物業(yè)費(fèi)的業(yè)主影響其他業(yè)主正當(dāng)利益的，或造成小區(qū)物業(yè)無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)的應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任,實(shí)行列入個(gè)人誠信檔案等強(qiáng)制性懲戒措施?；疚飿I(yè)服務(wù)之外的物業(yè)服務(wù)列為合同服務(wù)，物業(yè)與業(yè)主雙方依據(jù)合同，互相履行提供服務(wù)和繳納費(fèi)用的責(zé)任，雙方的糾紛可以通過民事訴訟方式處理。
    4、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的扶持力度。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)稅費(fèi)實(shí)行先征后返或以獎(jiǎng)代補(bǔ)，鼓勵(lì)其做大做強(qiáng)，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
    5、明確物業(yè)小區(qū)電梯維護(hù)、更新費(fèi)用來源。設(shè)立物業(yè)小區(qū)電梯維護(hù)、更新專項(xiàng)基金，在小區(qū)預(yù)售時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按一定比例收取，專戶?？顚Ｓ貌⒓訌?qiáng)監(jiān)管。
    6、加大媒體宣傳教育力度。加大對(duì)城市物業(yè)管理服務(wù)法律法規(guī)和相關(guān)政策的宣傳教育力度，逐步增強(qiáng)廣大市民的物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)和法制觀念,提高自覺遵守、參與、監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)的主動(dòng)性和積極性。
    
來源：中國政協(xié)網(wǎng)